在政策的“組合拳”之下，一部分買家被限外、限購(gòu)和限貸拒之門外，一部分買家手握資金謹(jǐn)慎觀望。一邊是購(gòu)買力被限制，剛需“透支”，另一邊供應(yīng)量還將不斷攀升。與此同時(shí)，上半年的土地市場(chǎng)驟然冷清。房?jī)r(jià)在多個(gè)市場(chǎng)因素下，搖擺沉浮。
　　
　　而當(dāng)多重政策頻繁重壓樓市之時(shí)，有的房企以價(jià)換量，有的房企和同行“聯(lián)姻”，抱團(tuán)拿地開(kāi)發(fā)；有的則大張旗鼓地玩起了“副業(yè)”。
　　
　　經(jīng)濟(jì)大環(huán)境
　　
　　高通脹下樓市成財(cái)富聚集地
　　
　　動(dòng)蕩不安的全球經(jīng)濟(jì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了沉重的壓力，2011年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，始終在“抑通脹”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”間尋找平衡，還須應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)可能存在的泡沫和龐大地方政府債的風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　CPI從4月的5.3%，到5月的5.5%，再到6月的6.4%，通脹數(shù)據(jù)連續(xù)上揚(yáng)。8月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，7月居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲6.5%，創(chuàng)下37個(gè)月以來(lái)新高。市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，在CPI高企的背景下，央行近期很有可能有新一輪的加息或上調(diào)準(zhǔn)備金利率的動(dòng)作。應(yīng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)行貨幣緊縮政策，成為政府當(dāng)前工作的重中之重。
　　
　　CPI高企，意味著生活成本的不斷提升，以及貨幣能代表的實(shí)物購(gòu)買力不斷貶值。在此背景下，越來(lái)越多的人傾向于將資本換算成資產(chǎn)，因此，房產(chǎn)、貴金屬等資產(chǎn)的價(jià)格仍然將維持高位，以抵御通貨膨脹的影響。
　　
　　股市與樓市，是民間財(cái)富的兩大聚集地。正是由于CPI高企，股市萎靡，投資渠道受限，從2011年上半年來(lái)看，即便面臨“史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)措施”，樓市依然熱度不減，銷量和價(jià)格均未見(jiàn)明顯下跌。
　　
　　調(diào)控政策
　　
　　史上最嚴(yán)調(diào)控與雙軌制并行
　　
　　在樓市一路高歌、持續(xù)高漲的大躍進(jìn)下，2010年4月，以“國(guó)十條”為序幕的房貸新政二次調(diào)控拉開(kāi)帷幕，同時(shí)要求地方政府根據(jù)實(shí)際情況限定購(gòu)房套數(shù)。2011年1月“新國(guó)八”出臺(tái)，至今43個(gè)城市限購(gòu)。7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控再做部署，稱限購(gòu)年內(nèi)不取消，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市將限購(gòu)，簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”。
　　
　　當(dāng)然，調(diào)控的目的不僅僅止步于抑制投機(jī)性購(gòu)房和樓價(jià)回歸。繼房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限購(gòu)等一系列政策出臺(tái)之后，中央政府再出重拳———今年建1000萬(wàn)套保障房，不僅如此，到2015年的5年內(nèi)還將建3600萬(wàn)套保障房。
　　
　　不管爭(zhēng)議幾何，“雙輪驅(qū)動(dòng)”政策顯然已經(jīng)啟動(dòng)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部8月5日公布數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，全國(guó)22個(gè)省、市、自治區(qū)上半年保障房建設(shè)開(kāi)工率為56.6%.
　　
　　“一個(gè)是限制投機(jī)需求，一個(gè)是擴(kuò)大中低收入居民住房供給，兩者已經(jīng)形成了房產(chǎn)調(diào)控的組合雙拳?！眹?guó)家發(fā)改委投資研究所研究員、中國(guó)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張漢亞告訴記者，隨著今年1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工，我國(guó)的供房體系或?qū)l(fā)生根本性變化，1000萬(wàn)套保障房的量能，相當(dāng)于去年全年商品住房的銷售總量，這意味著“商品房+保障房”的雙軌制時(shí)代即將到來(lái)。

    金融緊縮一劍雙刃加息新政組合出擊
　　
　　今年7月7日，央行宣布年內(nèi)第三次加息。在此次加息0.25個(gè)基點(diǎn)之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位，達(dá)到7.05%.而由于今年廣東不少銀行上調(diào)房貸利率，這意味著目前的房貸利率水平，幾乎是10年來(lái)最高點(diǎn)。
　　
　　在知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠(chéng)的觀察中，加息對(duì)樓市的作用猶如“懸在頭頂?shù)睦麆??！彼J(rèn)為，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅有實(shí)際效果，而且還有后續(xù)效果，前者意味著購(gòu)房者按揭成本增加，后者則對(duì)市場(chǎng)有明顯的“警示”作用，是調(diào)控的主要信號(hào)之一。
　　
　　如果說(shuō)加息是此次金融調(diào)控中“溫水煮青蛙”的手段，而央行一年之內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，就讓整個(gè)信貸規(guī)模大為縮水，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣雙方，意味著購(gòu)房者貸款門檻提升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸更難獲取。
　　
　　房地產(chǎn)信托和外資也曾是各路發(fā)展商資金獲取的重要渠道，而在今年銀監(jiān)會(huì)和外匯局多次發(fā)文要求限制這兩大領(lǐng)域資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而發(fā)展商以民間借貸獲取資金的代價(jià)也大為增加。此外，在廣深乃至整個(gè)珠三角區(qū)域，今年慘淡的股市行情，也讓他們從股市獲取的資金愈發(fā)緊張。
　　
　　土地
　　
　　土地流拍增多，下半年供地現(xiàn)天量
　　
　　中房指數(shù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國(guó)130個(gè)城市共推出土地11706宗，其中住宅類用地3495宗，推出面積19463萬(wàn)平方米；共成交土地9511宗，其中住宅類用地2854宗，成交面積16179萬(wàn)平方米，同比減少6%.流拍2195宗，流拍率高達(dá)19%.
　　
　　對(duì)于專業(yè)人士廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜而言，這已經(jīng)不是“調(diào)控政策有效”那么簡(jiǎn)單，毫無(wú)疑問(wèn)，房企已進(jìn)入戰(zhàn)略防御階段，若未來(lái)地價(jià)無(wú)明顯下跌或調(diào)控?zé)o適度放松，標(biāo)志性土地流拍事件將持續(xù)出現(xiàn)。
　　
　　上半年住房用地供應(yīng)只完成了全年計(jì)劃的26%，也就意味著，74%的住房用地將集中在下半年消化，3、4季度無(wú)疑將迎來(lái)住房用地供應(yīng)高峰。
　　
　　值得關(guān)注的是7月20日，首個(gè)針對(duì)土地市場(chǎng)的“國(guó)五條”橫空出世，劍指土地調(diào)控。在五條要求中，被認(rèn)為與樓市調(diào)控相關(guān)的措施包括：依法加快供地進(jìn)度，保證今年1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地。采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)等。
　　
　　這場(chǎng)房產(chǎn)和土地市場(chǎng)首次配合亮出的調(diào)控“組合拳”，意圖非常明確，就是保證并增加土地供應(yīng)，并將保障性住房和商品房用地同時(shí)納入調(diào)控。
　　
　　在上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，這也是政府平衡商品房與保障房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)的重要舉措?！氨Ｕ戏颗c商品房，已形成一種市場(chǎng)‘雙軌制’，將確保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供應(yīng)的同時(shí)，也將配建更多的保障房，這是平衡兩個(gè)市場(chǎng)的重要舉措?！?BR>　　
　　產(chǎn)品
　　
　　存量房巨大非住宅物業(yè)“搶客”
　　
　　一邊是購(gòu)買力被限制，剛需“透支”，另一邊供應(yīng)量還將不斷攀升。
　　
　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，6個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、南京、青島）的存量同比增加了22%.
　　
　　“從現(xiàn)在全國(guó)重點(diǎn)城市的情況來(lái)看，已經(jīng)是供應(yīng)略大于需求?！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，隨著供應(yīng)量的增加而需求平穩(wěn)，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
　　
　　“庫(kù)存量的上升，主要是源于兩類產(chǎn)品的銷售壓力加大。一種是以改善型需求為主的別墅、大戶型豪宅，另一種是區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的普通住宅。”保利華南實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理張亮認(rèn)為，而銷售壓力較大的這兩類產(chǎn)品，不是降價(jià)就能夠解決問(wèn)題的。
　　
　　同時(shí)，住宅的“黯淡”對(duì)應(yīng)的是非住宅物業(yè)迎來(lái)了“春天”。隨著不少一二線城市住宅受到限購(gòu)、限貸和限外等多種政策的調(diào)控，不少投資性質(zhì)的資金流入非住宅領(lǐng)域。此外，許多二三線城市主打休閑、度假的泛地產(chǎn)類物業(yè)也開(kāi)始大行其道。例如碧桂園十里銀灘、清遠(yuǎn)獅子湖、保利銀灘等項(xiàng)目都瞄準(zhǔn)廣深等一線城市的客戶群體。

    購(gòu)買力
　　
　　“三限”多重發(fā)力，購(gòu)買力萎靡難振
　　
　　今年春限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)，“80后”黎明天一度雀躍，以為房?jī)r(jià)就此會(huì)降下來(lái)。但觀望至今，房?jī)r(jià)沒(méi)見(jiàn)松動(dòng)，他始終下不定主意。
　　
　　新浪深圳最近發(fā)起的購(gòu)買力調(diào)查顯示，46.5%的買家在觀望；同樣，搜房廣州發(fā)起的調(diào)查亦顯示，觀望買家亦達(dá)39.3%.
　　
　　房?jī)r(jià)仍然高企，購(gòu)房成本越來(lái)越高。即便忽略上升的房?jī)r(jià)不計(jì)，光是高昂的貸款利息，就已令不少首次置業(yè)者以及改善型買家望而生畏。
　　
　　同時(shí)，限購(gòu)令如同一道坎，外地買家已經(jīng)很難邁過(guò)去。值得關(guān)注的是，近期，上海、佛山等城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)補(bǔ)充條款，叫停了一次性補(bǔ)繳個(gè)稅可購(gòu)房。一名廣佛邊界的樓盤負(fù)責(zé)人不無(wú)擔(dān)心地說(shuō)，該規(guī)定對(duì)本已低迷的樓市銷售無(wú)疑是雪上加霜。
　　
　　購(gòu)買力萎縮的背后是樓市成交量的減少。另一方面，天量保障房亦來(lái)?yè)寜嘿?gòu)房力。今年，全國(guó)將建1000萬(wàn)套保障房，如此天量房產(chǎn)投身樓市，必會(huì)吸納一部分夾心層買家。
　　
　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉估算，具備買商品房實(shí)力的買家投身保障房的“比例大概約有一成”。
　　
　　開(kāi)發(fā)商
　　
　　重壓下房企變通突圍
　　
　　從去年新一輪房產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，眾多品牌房企以劉翔百米賽跑的速度大舉進(jìn)駐二三線城市，但誰(shuí)都沒(méi)有料到，正當(dāng)房企賺得盤滿缽滿之時(shí)，二三線城市包括四、五線城市也相繼被卷入調(diào)控的旋風(fēng)中來(lái)。
　　
　　正在開(kāi)發(fā)商為“前路”被堵倍感無(wú)奈之時(shí)，后方傳來(lái)“一線城市房產(chǎn)調(diào)控不放松”的消息，開(kāi)發(fā)商可謂是“前遇敵軍、后有追兵”。
　　
　　自新國(guó)八條“穗版”細(xì)則正式出臺(tái)，時(shí)隔五個(gè)月后，數(shù)據(jù)中心調(diào)查結(jié)果顯示，一手房成交量再次呈現(xiàn)下滑現(xiàn)象。近期，多個(gè)房企開(kāi)始以“降價(jià)”換“銷量”的措施，試圖突圍樓市。
　　
　　然而，更值得關(guān)注的是，以開(kāi)發(fā)住宅為主的房企在多輪政策調(diào)控重壓下，開(kāi)始大力發(fā)展“副業(yè)”，涉及范圍除了有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、保障性住房等泛地產(chǎn)以外，還開(kāi)采起礦石、發(fā)展養(yǎng)豬業(yè)、進(jìn)軍娛樂(lè)圈、大玩足球等，涉及面真可謂“廣泛”，實(shí)在令人嘆為觀止。
　　
　　此外，新一輪調(diào)控還催生了房企“聯(lián)姻”潮。從去年房產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，“合作”兩字頻繁出現(xiàn)在房企的公告上。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)狼時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入尾聲，而“抱團(tuán)合作”正成為調(diào)控下的“主旋律”。